琼中县湾岭镇旧城改造项目招商说明书

一、项目概况

（一）项目名称：琼中县湾岭镇旧城改造项目。

（二）项目定位：综合湾岭镇镇区、产业园区特点，优化用地功能布局，盘活存量土地资源，完善湾岭城市功能，促进“镇场园合一”发展。

（三）建设地点：琼中县湾岭镇湾岭镇墟和乌石镇墟。

（四）项目规模：旧城改造项目共包含2个镇墟，项目分为两期。一期项目（湾岭墟）计划改造面积442.18亩，回迁安置用地约45亩，腾空土地397.18亩，核减部分特殊用地和仓储用地，剩下可建设用地289.2亩，同时后期通过控规调整可在增加213亩共502.2亩，可用于住宅和商业开发；二期项目（乌石墟）计划改造面积540.1亩，可整理建设用地485.37亩，回迁安置用地约112.8亩，剩余可建设用地372.57亩，可用于住宅和商业开发。

（五）投资规模与建设周期：项目改造总投资约29.5亿元人民币（其中一期项目13.3亿元人民币、二期项目16.2亿人民币），本项目建设期拟定为3年。其中，前期准备（4个月）、项目建设期（28个月）、验收交付（3个月）三个阶段建设。

（六）主要目标：

1.2021年，确定项目招商对象，细化项目产业功能规划和区域规划。

2.后续年度，引进项目实施企业，推进项目的前期准备工作、主体工程施工等工作，争取3年内完工交付。

（七）招商对象：引进知名企业入驻。

（八）商业模式：“按照市场化经营，政府保障服务”，通过招商引资解决项目资金需求，全部由市场主体投资开发，涉及项目行政审批事项实施政府部门全程代办，建立企业联络员制度，跟踪协调和做好项目服务保障工作。

二、项目可行性分析

（一）优势分析

1.海南自由贸易港建设相关政策优势。根据习近平总书记413讲话和中央12号文件精神以及国务院印发海南自由贸易试验区总体方案，海南省迎来了前所未有的自贸港建设机遇，在2025年封岛前拥有资源就是拥有创造财富的机会。海南自由贸易港建设分步骤分阶段进行。2025年前，围绕贸易投资自由化便利化，适时启动全岛封关运作；2035年前，进一步优化完善开放政策和相关制度安排，全面实现以上“6个便利”，推进建设高水平自由贸易港。

2.优越的生态资源优势。琼中县位于海南省中部，被称为海南的“脊梁”和海南岛的“绿肺”，生态环境综合指数位居全国第四、海南之首。湾岭镇位于琼中县北部，森林覆盖率达85%以上，镇墟建成区绿化覆盖率达44.24%。其中，白鹭湖为成千上万只白鹭的栖息地，也是生态宜居的胜地。

3.全省1小时经济圈的区位优势。湾岭镇共有3个高速互通口，到全省各市县只需1个半小时。中线高铁开通后，湾岭到海口、三亚只要二三十分钟。同时，湾岭镇正规划建设通用航空机场，可用于起降公务机、小型固定翼、直升机、物流无人机。

4.唯一一个省级农产品加工物流园的优势。湾岭镇辖区内的海南湾岭农产品加工物流园是海南岛中部布局的唯一一个省级产业园区。自6月1日海南自贸港宣布以来，吸引了一批企业落地，十几个项目开工建设，呈现良好发展态势。目前，正在筹建中国（海南自由贸易港）国际农产品加工产业园。

5.镇墟发展前景广阔。“十四五”时期，我镇将充分利用海南自贸港建设的机会，开拓农产品加工物流园建设，常住人口、流动人口达到5万人，到2025年，园区和湾岭镇人口增长至5万人，总产值达200亿元。

（二）地块规划分析

区域内规划总用地面积为1159.98公顷，总人口约1.4万人，涵盖了1个居委会，2个社区，4个村委会，6个自然村，其中城镇人口12629人，村庄人口约1365人。目前整个区域的建设主要沿着海榆中线两侧进行开发建设，其中园区内的建设主要是以农产品的精深加工厂为主，湾岭镇区由乌石片区和湾岭片区构成，主要满足当地居民日常生活的需求为主。

区域内现状城镇建设用地为228.29公顷，园区内主要是以二类工业用地为主，二类工业用地面积为59.75公顷，占城镇建设用地的26.17%，镇区主要以二类居住用地为主，居住用地面积为82.02公顷，占城镇建设用地的35.93%，

1.一期项目（湾岭墟）：湾岭镇湾岭墟旧城改造范围约442.18亩（绿色界线）。建筑栋数854栋，建筑面积12.73万平米。涉及临街商铺189间。回迁房用地需求约45亩，剩下可建设用地289.2亩，同时后期通过控规调整可在增加213亩共502.2亩，可用于住宅和商业开发。

2.二期项目（乌石墟）：湾岭镇乌石墟旧城改造区域总面积540.10亩;目前乌石区域的建筑进行估算:188000平方米；回迁安置用地需求，按容积率2.5计算，需要112.80亩用地。可整理建设用地485.37亩，其中112.80亩用于回迁安置；剩余建设用地372.57亩。

（三）投资回报分析

   通过除旧立新，对城市空间合理布局，对城市资源优化整合，可以有效扩大优质公共服务供给，改善招商引资环境，推动城市的投资吸引力、要素集聚力和产业承载力持续提升。湾岭镇旧城改造必将带动项目、产业、资金、技术和人才等要素的流动汇聚。通过加快发展新业态、新模式，将为实现湾岭镇城市经济更高质量发展提供强大的动力支撑，既可让客商获得良好的回报率，也可为客商提供更广泛的投资领域。

1. 基础设施配套条件

改造区内道路交通、供水、供电、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施建设齐全，功能完善；商业、教育、医疗卫生、养老、村居办公等公共服务设施，配建水平与居住人口规模相适应，符合国家卫生乡镇、全国文明村镇建设标准，并获得“国家卫生乡镇”、“全国文明村镇”荣誉称号。

1. 合作方式

1.由政府主导土地征收，再将土地挂牌出让；

2.由企业主导土地开发和拆迁安置。