一、起草背景

根据《海南省垦区建房管理办法》（以下简称《办法》）第二十九条规定，为了规范琼中县域垦区范围内建设职工、居民自住住房的管理，参考《关于持续深化海南农垦改革推进农垦高质量发展的若干意见》（琼发〔2023〕6号）、《垦地融合和民生改善试点县垦区住房保障工作实施方案》（琼建住房〔2023〕267号）等文件内容，结合琼中县垦区实际情况，制定《琼中黎族苗族自治县垦区建房管理实施细则（试行）》（以下简称《细则》）。

二、主要内容

本《细则》共有七章三十四条。主要涉及以下内容：

（一）明确了相关单位职责

县营商环境建设局负责职责范围内垦区集中建设的保障性住房和位于城镇控制性详细规划范围内垦区并场队的个人建房的相关审批工作；县自然资源和规划局负责编制垦区居民点、场部详细规划及用地保障；县住房和城乡建设局负责保障性住房计划汇总并报县人民政府审查，督促保障性住房计划实施，并负责取得施工许可审批后的集中建房项目的施工质量安全监督；县综合行政执法局负责违法建设查处工作；乡镇人民政府负责垦区详细规划范围内的个人建房规划审批及批后管理工作，负责未达到办理施工许可证规格的集中建房和个人建房的施工质量和安全监督；海垦集团及其二级企业，以及农垦整体移交琼中县管理的农场负责建房资格初审报送，并负责制定垦区年度集中建房的计划，配合乡镇人民政府和相关部门做好垦区建房协调、督促、指导工作。

（二）明确了垦区职工、居民报建资格条件

户籍在垦区范围内（含城镇开发边界内的垦区范围）的职工、居民，或户籍不在垦区，但在垦区企业连续工作满5年的垦区职工，具备以下条件之一的，可申请购买垦区集中建设的保障性住房（含“三统一”方式集中自建唯一住房）、个人重建、新建自住住房，其中个人重建、新建自住住房仅限于并场队（海垦乌石分场36队、37队,乘坡分场17队、25队、26队、27队）职工、居民经鉴定为D级危房的唯一自住住房。

1.因无住宅或现有住宅面积低于琼中县划定的住房困难标准的；

2.因国家建设需要、实施国土空间规划以及进行公共设施和公益事业建设，需要拆迁安置的；

3.因发生或防御自然灾害，需要安置的；

4.原有住宅需要拆除重建的。

有下列情形之一的，不予批准垦区职工、居民个人新建住房或购买垦区集中建设的保障性住房。

1.垦区职工在垦区已有一套自有住房，且家庭人均住房建筑面积超过30平方米的；

2.垦区居民在海南省境内拥有商品住房、政策性住房（公共租赁住房除外）的；

3.垦区职工、居民将垦区内自有住房进行出租、转让的；

4.不符合房地产调控政策的。

（三）明确了垦区报建审批流程

1.个人建房方面

位于垦区详细规划范围内，符合条件的垦区并场队职工、居民个人申请建设住房的，应向其所在海垦集团二级企业提出建房申请，海垦集团二级企业接到垦区职工、居民个人建房申请后10个工作日内，对申报材料进行初审，并做初审意见；经初审符合条件的，垦区并场队职工、居民将相关材料报送所在农场居复核，农场居在接到申报材料5个工作日内完成复核，作出复核意见，并将审核结果在农场场部进行公示，公示时间为7个工作日，公示期满无异议后，报乡镇政府；乡镇政府应当在接到建房申报材料后10个工作日内，组织自然资源和规划所进行实地审核，作出审核意见，经审核符合条件的，乡镇政府核发《乡村建设规划许可证》。

2.集中建房方面

（1）到中心居民点集中自建唯一住房

位于垦区详细规划范围内，按《细则》第四条规定的“三统一”方式到中心居民点集中自建唯一住房的，由乡镇政府会同海垦集团编制“三统一”建设方案，乡镇人民政府将“三统一”建设方案报送县人民政府审批并取得批复后，再由乡镇人民政府为建房户办理乡村建设规划许可审批。

位于城镇控制性详细规划覆盖范围内，符合条件的垦区并场队职工、居民个人申请自建唯一住房的，应向海垦集团及其二级企业提出建房申请后，参照“三统一”方式，由县营商环境建设局为国有土地使用权的持有单位办理建房审批手续。

（2）集中建设保障性住房

海垦集团二级企业、农垦整体移交琼中县管理的农场作为实施主体集中统一建设的保障性住房项目，在符合琼中县国土空间规划及垦区详细规划前提下，由企业于每年年初制定集中建房计划报县住房城乡建设部门，纳入县保障性住房计划（海垦集团二级企业需将制定集中建房计划报海垦集团批准），由县级以上有关部门办理相关审批手续。

（四）明确了垦区建房审批要求

1.规划要求

垦区建房应当符合琼中县国土空间规划、垦区详细规划（场部详细规划、居民点详细规划、村庄规划统称为垦区详细规划），严格遵循“先规划、后建设”原则，不符合规划的不得审批垦区建房。

位于城镇开发边界内、产业园区、旅游度假区等重点管控区范围内的垦区建房必须同时符合相关规划管控要求。

2.“一户一宅”要求

垦区建房严格执行“一户一宅”制度，符合条件的一户职工、居民只能使用一处住宅用地或者购买一套保障性住房。

3.建设要求

垦区并场队职工、居民个人重建、新建住房，每户住宅用地面积根据土地资源状况、申请人的人口情况进行审批，最多不得超过175平方米，拟建建筑占地面积不得大于住宅用地面积，楼层不得超过3层，高度不超过12米。同时参考《琼中县中心城区控制性详细规划（2021修编）》第八十五条自建房管理规定有关要求，用地面积小于100平方米的，建筑密度不宜超过90%；用地面积大于（等于）100平方米且小于（等于）175平方米的，建筑密度不得超过80%。

集中建设保障性住房的应符合我省居住建筑高度管控要求，参照乡镇居住建筑高度管控原则不超过20米，每户建筑面积参照保障性住房有关规定。

三、注意事项

（一）垦区建房应当充分利用存量建设用地，确需使用新增建设用地的，应遵循节约集约利用原则，依法办理农用地转用等审批手续。

新增建设用地且土地用途拟变更为住宅和公共管理与公共服务用地的地块，根据《海南省重点建设用地土壤环境管理若干规定》的有关规定，纳入土壤污染状况调查名录，地块土地使用权人应按照规定开展地块土壤污染状况调查，经县生态环境局审核通过后方可办理土地变更手续。

（二）垦区集中建房或者个人建房所占用土地属于国有土地。垦区建设的住房不得对外销售或转让。确因需要退出的，由海垦集团二级企业、农垦整体移交琼中县管理的农场等单位依据各自权属范围按规定回购，统一管理、统一分配。

（三）琼中县域内的地方农场职工或居民建房可参照本细则执行。

（四）经依法依规取得国有土地使用权的垦区职工或居民建房不适用本细则。

四、名词解释

（一）“三统一”建设方式是指在县人民政府统一规划、统一标准、统一配套的前提下到中心居民点集中自建唯一住房。

（二）并场队是指在农垦发展各个时期，农村集体经济组织通过转制、并场等方式划入国有农场管理的，且将集体土地转化为国有划拨土地的农场生产队。