琼中黎族苗族自治县人民政府办公室

关于印发《琼中黎族苗族自治县

垦区建房管理实施细则（试行）》的通知

琼中府办规〔2024〕1号

各乡镇人民政府，县政府直属机关、企事业各单位：

《琼中黎族苗族自治县垦区建房管理实施细则（试行）》已经十六届县人民政府第80次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                     琼中黎族苗族自治县人民政府办公室

                           2024年4月7日

（此件主动公开）

琼中黎族苗族自治县

垦区建房管理实施细则（试行）

第一章 总 则

第一条为进一步规范琼中县垦区范围内建设职工、居民自住住房的管理，严格保护和合理利用垦区国有土地资源，保障垦区企业、职工及居民合法权益，根据《海南省城乡规划条例》《海南省垦区建房管理办法》《关于印发<垦地融合和民生改善试点县垦区住房保障工作实施方案>的通知》（琼建住房〔2023〕267号）等有关法规政策，结合琼中县垦区民生改善住房保障工作的实际情况，制定本细则。

第二条垦区建房包括集中建房和个人建房。集中建房是指海南省农垦投资控股集团有限公司（以下简称海垦集团）及其二级企业在琼中县域内的管理区域，以及农垦整体移交琼中县管理的农场组织职工、居民集中建设保障性住房的行为。个人建房是指垦区并场队职工、居民建造唯一自住住房的行为。

第三条本细则第四章个人建房方面的规定适用于琼中县海垦乌石分场36队、37队,及乘坡分场17队、25队、26队、27队等垦区并场队职工、户籍在垦区并场队的居民（以下简称垦区并场队职工、居民），对经鉴定为D级危房的唯一自住住房，在符合县国土空间规划、垦区详细规划的情况下进行重建和新建的管理。垦区并场队职工、居民在生产用地自建的生产管理用房不在本细则管理范畴。

第四条垦区建房以集中建房为主，除符合县国土空间规划、垦区详细规划的垦区并场队职工、居民的D级危房（唯一自住住房）可进行重建以及个人新建住房外，垦区原则上应集中统建住房，不再鼓励群众自建住房，确有需要的可采取在县人民政府统一规划、统一标准、统一配套（以下简称“三统一”方式）的前提下到中心居民点集中自建唯一住房。

第五条垦区建房应当坚持安全、适用、经济和美观的原则，应符合规划、节约用地、注重防灾、安全施工、保护环境，体现地域特色，注重加强建筑风貌管控引导。

第六条县自然资源和规划局负责编制垦区居民点、场部详细规划及用地保障；县住房和城乡建设局负责保障性住房计划汇总并报县人民政府审查，督促保障性住房计划实施，并负责取得施工许可审批后的集中建房项目的施工质量安全监督；县营商环境建设局负责职责范围内垦区集中建设的保障性住房和位于城镇控制性详细规划范围内垦区并场队的个人建房的相关审批工作；县综合行政执法局负责违法建设查处工作；乡镇人民政府负责垦区详细规划范围内的个人建房规划审批及批后管理工作，负责未达到办理施工许可证规格的集中建房和个人建房的施工质量和安全监督；海垦集团及其二级企业，以及农垦整体移交琼中县管理的农场负责建房资格初审报送，并负责制定垦区年度集中建房的计划，配合乡镇人民政府和相关部门做好垦区建房协调、督促、指导工作。

第二章 规划和用地

第七条垦区建房应当符合琼中县国土空间规划、垦区详细规划（场部详细规划、居民点详细规划、村庄规划统称为垦区详细规划），严格遵循“先规划、后建设”原则，不符合规划的不得审批垦区建房。

位于城镇开发边界内、产业园区、旅游度假区等重点管控区范围内的垦区建房必须同时符合相关规划管控要求。

第八条垦区集中建房或者个人建房所占用土地属于国有土地。

垦区建设的住房不得对外销售或转让。确因需要退出的，由海垦集团二级企业、农垦整体移交琼中县管理的农场等单位依据各自权属范围按规定回购，统一管理、统一分配。

第九条垦区建房严格执行“一户一宅”制度，符合条件的一户职工、居民只能使用一处住宅用地或者购买一套保障性住房。

第十条垦区并场队职工、居民个人重建、新建住房，每户住宅用地面积根据土地资源状况、申请人的人口情况进行审批，最多不得超过175平方米，拟建建筑占地面积不得大于住宅用地面积，楼层不得超过3层，高度不超过12米。同时参考《琼中县中心城区控制性详细规划（2021修编）》第八十五条自建房管理规定有关要求，用地面积小于100平方米的，建筑密度不宜超过90%；用地面积大于（等于）100平方米且小于（等于）175平方米的，建筑密度不得超过80%。

集中建房的应符合我省居住建筑高度管控要求，参照乡镇居住建筑高度管控原则不超过20米，每户建筑面积参照保障性住房有关规定。

第十一条垦区建房应当充分利用存量建设用地，确需使用新增建设用地的，应遵循节约集约利用原则，依法办理农用地转用等审批手续。

新增建设用地且土地用途拟变更为住宅和公共管理与公共服务用地的地块，根据《海南省重点建设用地土壤环境管理若干规定》的有关规定，纳入土壤污染状况调查名录，地块土地使用权人应按照规定开展地块土壤污染状况调查，经县生态环境局审核通过后方可办理土地变更手续。

第十二条垦区并场队职工、居民个人建房可选用省和县住房和城乡建设部门推荐的村镇居民住宅建筑设计图集。

第三章 申报主体和条件

第十三条户籍在垦区范围内（含城镇开发边界内的垦区范围）的职工、居民，或户籍不在垦区，但在垦区企业连续工作满5年的垦区职工，具备以下条件之一的，可申请购买垦区集中建设的保障性住房或个人重建、新建自住住房，其中个人重建、新建自住住房仅限于并场队职工、居民经鉴定为D级危房的唯一自住住房。

（一）因无住宅或现有住宅面积低于琼中县划定的住房困难标准的；

（二）因国家建设需要、实施国土空间规划以及进行公共设施和公益事业建设，需要拆迁安置的；

（三）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

（四）原有住宅需要拆除重建的。

第十四条有下列情形之一的，不予批准垦区职工、居民个人新建住房或购买垦区集中建设的保障性住房。

（一）垦区职工在垦区已有一套自有住房，且家庭人均住房建筑面积超过30平方米的；

（二）垦区居民在海南省境内拥有商品住房、政策性住房（公共租赁住房除外）的；

（三）垦区职工、居民将垦区内自有住房进行出租、转让的；

（四）不符合房地产调控政策的。

第四章个人建房

第十五条位于垦区详细规划范围内，符合条件的垦区并场队职工、居民个人申请建设住房的，应向其所在海垦集团二级企业提出建房申请，并提交以下材料：

（一）《琼中县垦区职工、居民建房报建申请表》；

（二）户口簿及家庭成员的身份证复印件；

（三）宗地坐标资料，载明建房选址和用地面积四至图并叠加规划、土地利用现状图，其中用地四至须明确清晰，申请新建住房的用地区域须位于并场队居民点规划范围；

（四）建筑设计图纸（应委托具有相应设计资质证书的单位进行图纸设计，或选用免费提供的设计图纸），包括但不限于住房楼层、结构和户型面积；

（五）由申请人聘请具有相关资质的第三方鉴定公司进行现场勘察鉴定，并出具正式的D级危房鉴定报告；

（六）《个人建房承诺书》《建房用地意见书》、土地权属证明等相关材料；

（七）职工、居民夫妻双方的婚姻状况证明及无房证明书。

以上宗地坐标测绘费、建筑图纸设计费、房屋鉴定费等相关费用由申请人自行承担。由海垦集团二级企业出具申请人在垦区内无房证明，由县不动产登记部门出具申请人在海南省境内无登记房屋证明。

第十六条海垦集团二级企业接到垦区并场队职工、居民个人建房申请后10个工作日内，对申报材料进行初审，在《琼中县垦区职工、居民建房报建审批表》上作出初审意见，经初审不符合条件的，应当书面告知。初审内容包括：申请人是否符合报建条件，旧房屋是否经鉴定为D级危房、拟建设地块是否符合垦区详细规划，建筑面积是否符合报建要求。

经初审符合条件的，垦区并场队职工、居民将相关材料报送所在农场居复核。农场居在接到申报材料5个工作日内完成复核，作出复核意见，并报土地权属单位进行土地使用核准。土地权属单位在接到申报材料3个工作日内完成土地使用核准。经土地权属单位同意核准土地使用后，由农场居将审核结果在农场场部及居委会进行公示，公示时间为7个工作日，公示期满无异议后，报属地乡镇人民政府。复核不符合条件的，农场居应当书面告知。

第十七条属地乡镇人民政府应当在接到建房申报材料后10个工作日内，组织自然资源和规划所进行实地审核，作出审核意见。审核内容包括拟用地是否符合琼中县国土空间规划、垦区详细规划、拟建房位置以及层数、面积、高度是否符合标准、是否符合土地利用现状建设用地，是否落实地质灾害危险性评估报告等相关防治措施。

经审核符合条件的，乡镇人民政府核发《乡村建设规划许可证》。其中，涉及新增建设用地的，乡镇人民政府将相关材料报县自然资源和规划主管部门统一组织报批，分批次申请办理农用地转用等审批手续。所涉新增建设用地有偿使用费、林地占补费、耕地开垦费等由政府部门承担。

第十八条建设工程放验线及规划核实

（一）建设工程基础开挖前，建设个人须向属地乡镇人民政府提出申请验线，属地乡镇人民政府工作人员10个工作日内到现场核验并作出意见，验线合格后方可施工。

（二）工程竣工15日内，建设个人应当持《建设工程竣工测绘报告》（应委托具有相应测绘资质证书的单位出具）等材料，向属地乡镇人民政府申请办理规划核实手续，经属地乡镇人民政府工作人员5个工作日内到现场核实，符合该项目工程审批意见的，并出具核实合格证明；未经核实或经核实不符合要求的，不得组织竣工验收。

第五章集中建房

第十九条位于垦区详细规划范围内，按本细则第四条规定的“三统一”方式到中心居民点集中自建唯一住房的，由乡镇人民政府会同海垦集团编制“三统一”建设方案，乡镇人民政府将“三统一”建设方案报送县人民政府审批并取得批复后，再由乡镇人民政府为建房户办理乡村建设规划许可审批。

第二十条位于城镇控制性详细规划覆盖范围内，符合条件的垦区并场队职工、居民个人申请自建唯一住房的，应向海垦集团及其二级企业提出建房申请后，参照第十九条“三统一”方式，由县营商环境建设局为国有土地使用权的持有单位办理建房审批手续。

第二十一条海垦集团二级企业、农垦整体移交琼中县管理的农场作为实施主体集中统一建设的保障性住房项目，在符合琼中县国土空间规划及垦区详细规划前提下，由企业于每年年初制定集中建房计划报县住房城乡建设部门，纳入县保障性住房计划（海垦集团二级企业需将制定集中建房计划报海垦集团批准）。

第二十二条经批准建设垦区保障性住房的，按照《海南省保障性住房管理暂行办法》的规定实施。

垦区集中统一建设的保障性住房项目按项目建设管理并由县级以上有关部门办理相关审批手续。

第六章监督检查和法律责任

第二十三条垦区建房应当严格按照用地批准文件和规划建设许可的内容进行施工。

第二十四条采取集中统一建设住房方式的，建设单位项目法人对工程质量负总责。建设单位应严格遵守基本建设程序，依法加强从勘察设计、施工到竣工验收交付的全过程质量控制。采取个人重建住房或修缮加固方式的，垦区职工、居民和施工队对房屋质量安全负主体责任。有条件的单位和个人可以采取购买服务或聘请第三方监理机构等方式，委托有资质的专业技术机构对房屋建设质量进行监管。

县综合行政执法、自然资源和规划、住房和城乡建设等部门和乡镇人民政府要按职责加强对垦区建房的监督检查。

第二十五条海垦集团二级企业、农垦整体移交琼中县管理的农场应对本辖区内垦区职工、居民集中建房进行批后管理，对住房的建设情况进行复查并对该房屋建立台账，负责每年核查住房是否存在私自买卖，入住人员是否为户主本人及其家属。

第二十六条海垦集团二级企业、农垦整体移交琼中县管理的农场的职工及居民未经批准擅自将垦区土地对外转让或合作开发建设的，按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规查处；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第二十七条未经批准或者骗取批准，非法占用垦区土地建设的，由县综合行政执法等有关部门依照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《海南省城乡规划条例》《海南省查处违法建筑若干规定》等法律法规进行查处；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第二十八条县自然资源和规划、住房和城乡建设、综合行政执法、营商环境建设等部门及乡镇人民政府、海垦集团二级企业、农垦整体移交琼中县管理的农场、农场居等单位工作人员在垦区建房管理中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索取贿赂等行为的，由其所在单位或纪检监察机关给予党纪政务处分；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第七章附则

第二十九条本细则所称垦区，是指海垦集团及其二级企业在琼中县域内的管理区域，以及农垦整体移交琼中县管理的农场(含海南加钗投资控股发展有限责任公司及加钗农场)在琼中县域内的管理区域。

第三十条本细则所称并场队是指在农垦发展各个时期，农村集体经济组织通过转制、并场等方式划入国有农场管理的，且将集体土地转化为国有划拨土地的农场生产队。

第三十一条经依法依规取得国有土地使用权的垦区职工或居民建房不适用本细则。

第三十二条琼中县域内的地方农场职工或居民建房可参照本细则执行。

第三十三条本细则未尽事宜，按照国家、海南省、琼中黎族苗族自治县有关法律、法规及政策文件执行。

第三十四条本细则自印发之日起30日后施行，有效期3年，期限届满后自动失效。本细则印发实施前按相关政策执行，具体实施中的问题由县自然资源和规划局负责解释。

    附件：1.琼中县垦区职工、居民个人建房报建审批表

              2.个人建房承诺书

              3.关于垦区职工、居民个人建房的公示

              4.建房用地意见书

              5.垦区居民建房土地权属来源证明书

              6.垦区居民、职工建房建筑工地安全施工承诺书

              7.垦区居民、职工建房规划核实审批表

              8.琼中县垦区职工、居民个人建房报建流程

              9.琼中县垦区职工、居民个人建房报建流程图